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经济风云之楼市仍观望:楼市有刚需 最惊股市拖累

经济风云之楼市仍观望:楼市有刚需 最惊股市拖累

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◆张翘楚指,股市下跌对于楼市的影响来得最快最直接。 ◆麦萃才表示,港人普遍以股票储首期置业。 ◆吴贤德料下半年楼价累积跌幅或会超过10%。

恐负财富效应显现 专家料「六绝月」进闷局

全球经济受到俄乌冲突牵动,新冠疫情加上美联储展开加息周期,港股早前出现小股灾连跌数千点,金管局日前更罕有示警楼价有下跌风险,但近日又有新盘销情不俗,楼市前景扑朔迷离。香港文汇报邀请多位专家为楼市把脉,普遍认为香港楼市确有刚需,但当前最担心投资市场下挫的溢出效应,如股市下跌造成负财富效应,令楼市难以「独善其身」,有投资者更大胆估计,「六绝月」恒指或展开跌势,届时楼市可能跟随并进入「闷局」,吁市民等待局势明朗再作决定。

◆香港文汇报记者 黎梓田

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚:美息狂加影响投资市场

时局纷乱,投资获利不易,除股市受到影响之外,作为避险产品,债券在今年首季也打破「股下债上」的惯例,给投资带来阴影。香港最大的主权基金外汇基金刚公布首季业绩,受累股债劲蚀,首季亏蚀550亿元,为继2020年首季劲蚀逾千亿元后再度「见红」。小投资者要保本增值谈何容易。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示,港股日前跌穿两万点心理关口,原因有很多方面,包括美联储预告可能每次加息50点子以上,加上内地疫情反弹,供应链受考验,可能拖累内地经济表现。港股已从今年高位累跌逾四千点,在负财富效应下楼市自然难以独善其身。

提防第六波疫情爆发

张翘楚指,股市下跌对于楼市的影响来得最快最直接,市民不一定会把股票卖出套现,不过在负财富效应下,入市之前都会「睇定啲先」,因此今季楼市表现有机会受压。至于之后的表现,则需要视乎5月至7月会否出现第六波疫情或者其他「黑天鹅」。

美国议息刚刚宣布加息0.5厘,张翘楚认为,美国可能还会再加息5次,假设每次加半厘,连同今次总共加起来就是3厘,届时本港为避免息差过大导致资金流走,也不排除会跟加。事实上,美联储只是加了两次息,港汇已经快触及7.85港元兑1美元的弱方兑换保证,由此可推断,只要美联储维持以上的加息步伐,本港银行也肯定会加息。

若大规模走资将影响楼市

至于本港加息会加到多少,张翘楚指可参考以往银行同业拆息HIBOR近5年高位的2.6厘,如果H+1.3厘的话,则已超过最优惠利率及锁息上限,届时就可能对楼市产生重大影响。

但张翘楚提到,股市和加息因素,对楼市来说不一定有正向关系,反而跟楼市关系最直接的指标是货币供应M3,其走势跟楼市走势最为接近。他指出,影响M3的因素主要是移民、国际资金配置、美国收水以及地缘政治等,不过移民对本港的M3影响有限。他认为,如果国际地缘政治变化导致本港资金出现大幅流走的情况,届时香港的楼市才会出现真正下跌。

浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才:股市大跌即首期无着落

浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才表示,港人普遍储存财富的方式主要是股市及楼市,而两者的走势亦有间接关系。首先,不少未置业的市民,上车前均会把资产投入股票市场,作资产升值及储首期之用,如果股市大跌,则代表「首期无着落」,买楼的计划就会延后,亦导致楼市需求减少。

麦萃才指,金管局日前罕有地发出楼价下跌的警告,原因是美联储相关官员早前「放风」,加息步伐加快,每次加息幅度将至少0.5厘以上,港汇亦将会面临压力,而银行同业拆息HIBOR亦会跟随上升,市民买楼难度也同样增加,对于一些「计到尽」入市的基层市民影响最大。

不过,麦萃才认为,如果参照2015至2016年美国加息期,一共加了大约7至8次,总共加了大约两厘,而港息亦只在最后两次跟随加息,而且幅度更低于美联储加息幅度,对于楼市未有太大影响,因此他预料今次加息周期的楼价表现,只是「重演」对上一次加息周期的表现。

港债市受加息影响轻微

从股市、债市来看,麦萃才指,股市波动主要较受企业盈利、地缘政治等影响,加息不是最重要因素,料股市下降幅度维持在约10%。香港大部分债券都是企业债,零售债券主要是特区政府发行的与通胀挂钩债券,这类债券的特点是通胀越高,所得回报越高,相信影响相对较小。

资深投资者吴贤德:恒指最差或试万六点

前补习天王、资深投资者吴贤德表示,新冠疫情是整个股市、楼市下跌的触发点,然而早前的股市急速下跌之后再弹升,他认为也是大户制造的假象,目的是为了「试水温」。在国际形势「风雨飘摇」下,估计5月之后会出现大跌势,而且难有反弹动力,他更大胆估计恒指最差会见16,000点左右,即2011年的低位。

吴贤德指,国际形势比本港市民所认知的更为复杂,单是俄乌局势已经可以拖垮全球股市,加上美国刚刚展开加息及缩表步伐,港元流走亦会导致港股下跌。5月之后如果出现股灾,恒指会不断下试低位并形成「闷局」,到时楼价也会跟随股市进入「闷局」。

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